Hypotéka pro firmy: kolik vlastních zdrojů a co banka posuzuje

Pro koho je hypotéka pro firmy

Typicky jde o firmu, která si chce koupit vlastní provozovnu, sklad, výrobní halu nebo kanceláře místo placení nájmu. Druhou skupinou jsou firmy, které kupují nemovitost na pronájem a chtějí ji splácet z nájemného. V obou případech je dlužníkem firma a banka posuzuje její výkazy, ne příjmy majitele.

Pozor na záměnu pojmů. Jako „hypotéku pro podnikatele“ banky často nabízejí úvěr na bydlení pro OSVČ, u kterého se posuzuje příjem z daňového přiznání fyzické osoby. To je jiný produkt s jinými pravidly. Tato stránka je o úvěru, který čerpá s.r.o. nebo jiná právnická osoba.

Kolik vlastních peněz: LTV a spoluúčast

U firemní hypotéky banka v praxi obvykle chce spoluúčast 30 %, tedy LTV kolem 70 %. LTV je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti a banka ho počítá z hodnoty podle svého odhadu, ne z kupní ceny. Když odhad vyjde níž, než kolik nemovitost stojí, rozdíl doplácí firma ze svého.

Příklad: hala stojí 20 milionů Kč, ale odhad banky ji ocení na 18 milionů. Při LTV 70 % půjčí banka nejvýš 12,6 milionu a firma musí mít 7,4 milionu, tedy víc než třetinu ceny. Proto se vyplatí znát odhad dřív, než podepíšete kupní smlouvu se závaznou cenou.

Z čeho se bude splácet: zisk firmy, nebo nájem

Vlastní provozovna. Hypotéka se splácí ze zisku firmy. Banka počítá krytí dluhové služby celé firmy, tedy jestli provozní zisk před odpisy pokryje úroky a splátky všech úvěrů včetně nového. Pomáhá, že po koupi odpadne nájem, který firma dnes platí.

Nemovitost na pronájem. Hypotéka se splácí z nájemného. Banka vychází z výnosové hodnoty z odhadu a pokrátí ji koeficientem, například 0,7. Když nemovitost vynese 1,5 milionu Kč nájemného ročně, banka počítá jen s 1,05 milionu. Z té částky musí vyjít roční splátky úvěru i s úroky. Pokud nevyjdou, chce vyšší spoluúčast nebo to, aby splátky kryl i zisk z jiné činnosti firmy.

Na čem firemní hypotéka nejčastěji narazí

1. Zástava v pořadí. Banka musí být na zástavě nemovitosti vždy první v pořadí, nikdy druhá. Pokud na nemovitosti vázne zástava jiného věřitele, musí se nejdřív vyplatit nebo vymazat. V praxi je to největší problém.
2. Druh nemovitosti. Některé nemovitosti banky financují nerady, typicky ubytovny a spekulativní nákup pozemku bez jasného záměru.
3. Kdo nemovitost vlastní. Banka může mít jako podmínku, že nemovitost patří přímo firmě, která úvěr čerpá, ne jejímu společníkovi.
4. Územní přípustnost. Jestli záměr na pozemku nebo v budově projde stavebním úřadem, ověřte dřív, než zaplatíte odhad nebo posudek.

Když nemovitost vlastní společník

Častá situace: nemovitost patří majiteli firmy a firma ji má převzít, aby na ni mohla čerpat úvěr. Pokud ji společník firmě prodá, firma mu zůstane dlužit kupní cenu. Ve výkazech přibude závazek a vlastní kapitál nevzroste, což je přesně to, na co se banka dívá. Pokud ji do firmy vloží jako vklad nebo příplatek, vlastní kapitál se zvýší. Bankovní odhad přitom obvykle nestačí jako znalecký posudek pro vklad, na ten je potřeba samostatný posudek. Nejde o právní radu: konkrétní postup proberte s advokátem a účetním.

Jak banka čte firmu, která kupuje nemovitost

Prahy jsou stejné, jaké používá naše kalkulačka (orientační bankovní pásma, ne pravidla konkrétní banky). Hodnota v prvním sloupci je „v pořádku“, pod hranicí ve druhém sloupci začíná banka zpozorňovat.

Jak vypadají realitní firmy ve vzorku (NACE 68)

Rozvahy 171 firem z veřejné sbírky listin, převážně za rok 2025. Záporný vlastní kapitál měl 25,1 % firem (43 z 171 s vyplněným vlastním kapitálem).

Zdroj: rozvahy z veřejné sbírky listin (or.justice.cz) a převažující CZ-NACE z ARES; vzorek prohlédnutých firem, ne průměr oboru v ČR; data k 19. 10. 2026. Vzorek je regionálně zkreslený (Jihočeský kraj 78 %) a prošel předsítem (základní kapitál aspoň 200 tis. Kč), takže nejde o průměr všech firem v Česku. Jednotlivé firmy neuvádíme.

Modelový příklad: vlastní hala místo nájmu

Modelová velkoobchodní s.r.o. s obratem 64 milionů Kč, která si dnes pronajímá sklad a chce si koupit vlastní halu za 14 milionů Kč. Firma je vymyšlená. Čísla jsou v tisících Kč.

Kalkulačka by této firmě dala skóre 95 ze 100 a orientační rating A.

Dnes vychází firma velmi dobře a má víc peněz na účtech než úvěrů. Slabé je jen to, jak dlouho leží zboží na skladě, což u velkoobchodu banka vysvětlení přijme. Hala za 14 milionů Kč při LTV 70 % znamená úvěr 9,8 milionu a 4,2 milionu z vlastních peněz. Při splatnosti 15 let přibude zhruba 0,65 milionu jistiny ročně. Zároveň odpadne nájem skladu 1,45 milionu ročně, takže EBITDA vzroste na zhruba 5,75 milionu. DSCR pak vyjde kolem 2,9 ještě bez úroků nového úvěru, Net Debt / EBITDA kolem 2,1 a vlastní kapitál klesne těsně pod 30 % aktiv. Firma na hypotéku nejspíš dosáhne. Rozhodovat bude odhad haly a to, jestli na ní nevázne zástava jiné banky.

Co si připravit

• Úvěrový dotazník a žádost banky, údaje o jednatelích a skutečných majitelích.
• Účetní závěrka a daňové přiznání k DPPO za dvě poslední uzavřená období včetně doručenky a mezitímní výkaz za běžný rok.
• Popis záměru a zdroje splácení: vlastní provoz, nebo pronájem.
• Výpis z katastru nemovitostí: kdo je vlastníkem a jestli na nemovitosti vázne zástava.
• Kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí a doklad o kupní ceně.
• Odhad nemovitosti, který zajišťuje banka. U pronájmu s výnosovou hodnotou.
• Nájemní smlouvy, pokud se má splácet z nájemného.
• Doložení vlastních zdrojů a přehled stávajících úvěrů a leasingů.

Než žádost podáte, zjistěte si, kde stojíte. Orientační semafor ukáže test Dostanu úvěr?, rozbor firmy očima banky vám zdarma pošleme v PDF po výpočtu v kalkulačce a co konkrétně zlepšit před jednáním, řeší Bankability Report.

Z praxe

U firemní hypotéky v praxi nejvíc rozhoduje odhad, záměr a zdroj splácení. Pojištění nemovitosti nebo další formality se vyřeší, ale když odhad vyjde nízko nebo banka nevěří tomu, z čeho se bude splácet, žádost se zasekne.

Největší praktický problém je pořadí zástavy. Firma najde vhodnou nemovitost, ale na ní vázne zástava jiného věřitele a prodávající ji nedokáže uvolnit včas. Banka na druhém místě v pořadí nepůjde. Proto se vyplatí podívat se do katastru dřív, než firma složí rezervační poplatek.

Časté otázky